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　　来源：国金证券

　　开年以来，房地产市场结束了2025年的加速下跌 ，逐渐出现止跌回稳的迹象 。

　　从量的层面看
，1-2月26个重点城市二手房实时成交套数同比增长1%，结束了2025四季度双位数以上的同比下跌
。春节过后 ，重点城市成交同比涨幅逐月走阔
，3 、4月增速分别为16%
、30%。“金三银四
”结束后，成交延续放量状态 ，5月同比仍增长26% 。

　　从价的层面看
，1月全国二手住宅挂牌价环比降幅收窄至-0.7%，到2月降幅进一步收窄至-0.1%
。“金三银四”期间 ，全国房价走势出现反复，3月环比降幅走阔至-0.6%。4月以来房价跌幅再度收窄
，截至5月10日挂牌价环比降幅已回到-0.3%，而2025年下半年以来全国二手住宅挂牌价的环比降幅始终保持在1个百分点以上 。

　　然而 ，面对楼市的回暖
，市场整体保持谨慎观望的态度，原因在于自2021年6月房地产市场进入下行周期以来 ，每年年底房价跌幅均出现明显收窄
，但次年3-4月往往会开启新一轮下跌
。因此，我们在1月29日报告《楼市止跌回稳的前奏》中指出 ，“金三银四 ”是检验房地产市场止跌回稳节奏的关键窗口。

　　目前来看
，今年地产“金三银四
”的表现基本打消了市场对“年初以来的楼市回暖只是下跌中继”的担忧：

　　第一，地产政策缺位 ，但成交加速放量
，需求侧延续改善态势 。

　　去年“小阳春 ”本质是2024年“924
”政策刺激的结果。对于高能级城市而言，政策刺激带来的积压需求释放持续性更强 ，因此去年的“金三”一线城市的二手房成交仍保持较高热度，但进入“银四 ”已显乏力
。对于低能级城市而言
，政策刺激仅能支撑楼市回暖1-3个月，到去年“小阳春
”时由于政策利好已释放殆尽 ，二、三线城市的二手房数据相对疲弱。

　　今年“金三银四”则是估值底部的自然企稳
，各能级城市均出现回暖，且持续性更强 。

　　尽管2026年全国层面并未出台地产刺激政策 ，但26个重点城市的二手房实时成交套数在去年同期高基数的前提上仍实现了显著增长
，3 、4月的同比增速分别为16%和30%
。

　　一
、二、三线城市4月实时成交套数同比增速分别为25.5% 、27.5%、60.4%，均较3月的10.0%
、16.2%、36.2%显著提升。其中 ，同比涨幅靠前的并非北京 、上海等一线城市
，而是徐州
、南通、无锡 、合肥
、南昌、南京等二三线城市，原因在于去年低能级城市的二手房市场并没有出现“小阳春 ” ，基数更低 。

　　值得注意的是
，楼市成交的热度并未随着“小阳春
”的结束而消退
。截至5月13日，26个重点城市实时成交套数同比涨幅达到26% ，这表明二手房市场需求侧的改善仍在延续。

　　事实上，由于成交结构的变化
，全国二手房成交占比自2021年以来逐年提升 。因此，在本轮地产下行周期中 ，二手房的成交面积始终保持正增长
，这意味着造成二手房价格持续下跌的原因并非是需求的萎缩，而是来自供给侧的抛压
。

　　第二 ，重点城市挂牌量逆季节性回落
，供需关系出现边际变化。

　　2025年“小阳春”结束后，房价开启新一轮下跌的核心原因在于供给侧的抛压过大 。2025年“小阳春 ”期间 ，26个重点城市二手房挂牌量累计上涨10.1%
，涨幅显著高于2021年以来的同期水平
。

　　由于卖家倾向在成交旺季挂牌，3 、4月份通常是年内二手房挂牌量回升较快的时点。但今年“小阳春”期间 ，二手房挂牌量不升反降 。3月26个重点城市二手房挂牌量环比仅小幅回升0.6%
，好于2020年以来的历史同期。

　　随着成交的改善，4月挂牌量同环比均出现回落
。其中 ，环比增速为-0.2%，好于去年同期的+4.9%
，而同比增速为-1.3%，是本轮楼市进入下行周期以来第二次挂牌量同比负增 ，上一次是“9.24
”政策刺激带动的积压需求集中释放（2024年1